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最新動向

民泊・簡易宿所の物件選定 - 建物用途について

 前回の記事で住宅宿泊事業法 – 通称『民泊新法』が閣議決定されたニュースを取り上げましたが、この法案によって民泊事業に参入しようとする個人・事業者が増えると予想されています。これから新たに民泊を行う上で、どの場所で行うかは最も重要な要素となりますが、全ての建物で自由に営業ができるわけではなく、基準が設けられています。

 

◆建物の『用途』

 建物を建築する際に、どのような目的で使用するかを決めて申請を出します。これを建築基準法で『用途』と言います。具体的な用途の例は、事務所として使用する予定の建物であれば『事務所』、2戸以上の住宅はその他の要件によって異なりますが『長屋』『共同住宅』、簡易宿所や旅館業を営む予定であれば『旅館・ホテル』、などがあります。

“建築基準法”で建物の用途を決め、“都市計画法”という法律で、どの地域にどの用途の建物を建てられるのかを定めた用途地域を決めているのです。このように建築基準法と都市計画法の両輪で快適な生活環境を守っています。

 

◆民泊・簡易宿所を行う建物の用途、及び施設基準

●国家戦略特別区域外国人滞在施設(以下 特区民泊)

 特区民泊は、指定された地域で条例に基づいて行うことができます。建物用途は旅館業法のように厳しくはなく、共同住宅や一戸建て、事務所(オフィスビル)でも可能です。しかし、施設や設備に条件があります。
一居室の床面積は、寝室のほか、台所・浴室・便所及び洗面所・並びに専用部分の玄関及び廊下を含めて、壁芯を基準に計算して25㎡以上であることが必要です。その他、出入口及び窓は鍵が掛けられることや、冷暖房の設備を有するなど規定があります。尚、床面積が100㎡を超える場合、元々の用途が住宅ではないもの(事務所、店舗、倉庫など)の場合には、用途変更の申請が必要になります。※こちらは大阪市の基準です。条例によって基準が異なる場合があります。

●簡易宿所

  現時点では、民泊特区以外で民泊営業を行うには、簡易宿所の許可を取るしかありません。簡易宿所は旅館業の一種で、施設の基準は旅館業法施行令で定められています。建物用途が簡易宿所以外の建物でも営業は可能です。面積の基準については、客室の延床面積は、内のりを基準にして33㎡以上。宿泊者の数が10名未満の場合は、1人あたり3.3㎡以上、床面積合計に対して1.5㎡につき1人が定員、と定められています。建物用途が「ホテルまたは旅館」であれば問題ないですが、それ以外の建物で営業する場合、床面積が100㎡を超える施設は用途変更の申請が必要になります。100㎡以下であっても用途変更の申請が不要なだけで、簡易宿所の要件は満たさなければなりません。面積だけ見ればマンション一室でも簡易宿所の営業が出来るように思えますが、それ以外の消防法の基準や設備要件がマンション一室ではクリアしにくいので、マンションなどで簡易宿所の許可を取得するのは非常に難しいのが現状です。

住宅宿泊事業法(民泊新法)に則った民泊

 2017年3月に閣議決定された法案に則った民泊は、建物用途は「住宅」と位置づけされます。それ以上の施設に関する要件は変更する可能性はありますが、現状ではワンルームマンションでも問題なく営業できます。

 

 このように、どの建物でも民泊が営業できるのではないため、物件選定は慎重に行う必要があります。また、地域によって条例も
違いますので、営業しようとする地区の情報を収集することが重要になります。 弊社でも行政書士と連携を取って最新の情報を常に
集め、最適な営業方法をオーナー様に提案してまいります。